אז מה ההון העצמי שתצטרכו כדי לרכוש נכס בפורטוגל?
שאלה ששואלים אותנו כל הזמן, וכתבנו כתבה גם לפני שנה בנושא.
אם המחשבות האלה גם עברו לכם בראש, אז המשיכו לקרוא:אז בתור משקיעים זרים המקסימום מימון שתקבלו מהבנק הוא כ- 75% מערך הנכס (כשלרוב זה נע בין 65-70%). זאת אומרת שאתם צריכים שיהיה לכם לפחות 30% הון עצמי משווי הנכס.
עלויות נלוות – בנוסף לעלות הנכס עצמו, יש עלויות נלוות כמו מיסי רכישה, עורך דין, שמאות מהבנק, והתשלום לחברה שמלווה אתכם בתהליך. בדרך כלל כ- 10-12% משווי הנכס.
אם אתם מעוניינים בנכס ״יד שניה״ להשבחה, ההמלצה שלנו היא להגיע עם מינימום 120,000 יורו סה״כ הון עצמי להשקעה שלכם, על מנת לגשת לנכסים מעניינים יותר, עם יותר בשר, שיצרו השקעה איכותית ומניבה יותר.
כמובן שבבניה חדשה במיקומים של טבעת שניה/שלישית אפשר להגיע עם הון נמוך יותר. דירות ״על הנייר״ מה שנקרא.
שימו לב שהמספרים משתנים בין דירה לדירה, והעלות נגזרת ממחיר הנכס עצמו.
הטיפ הכי גדול שלנו פה זה להגיע עם הון עצמי בעל מרווח נשימה, על מנת שיהיה לנו גמישות עבודה ואופציה להגיע לנכסים גדולים יותר במיקום מרכזי יותר. וכמובן שאם תהיו מעוניינים לעשות שיפוץ- אתם צריכים לקחת גם את הנתון הזה בחשבון כאשר אתם מחשבים את ההון העצמי שברשותכם.
שאלות נפוצות בנושא הון עצמי לרכישת נכס בפורטוגל
כמה הון עצמי נדרש לקבלת משכנתא בפורטוגל עבור משקיע זר?
משקיעים זרים נדרשים בדרך כלל להון עצמי של כ-30% עד 40% משווי הנכס לקבלת אישור משכנתא. בנקים מקומיים מעניקים מימון מרבי של כ-60% עד 70%, ולכן חשוב להכין את הסכום הראשוני מראש לצד הוכחת הכנסות יציבה ויכולת החזר מוכחת.
אילו עלויות נלוות יש לקחת בחשבון מעבר למחיר הדירה בעת רכישת נכס בפורטוגל?
העלויות הנלוות נעות בין 7% ל-10% ממחיר הרכישה. הן כוללות מס רכישה (IMT), מס בולים, אגרות רישום נוטריוניות, שכר טרחת עורך דין ובדיקת שמאי מטעם הבנק. חישוב נכון של הוצאות אלו ימנע הפתעות בתקציב ויבטיח סגירה חלקה של העסקה.
האם ניתן להשתמש בהלוואות בנקאיות בישראל כחלק מההון העצמי לרכישת דירה בפורטוגל?
כן, משקיעים רבים מגייסים חלק מההון העצמי באמצעות משכנתא נוספת על נכס קיים בישראל או הלוואות לכל מטרה. עם זאת, הבנקים בפורטוגל יבחנו את יחס החזר החוב הכולל שלכם, ולכן חשוב לוודא שנטילת אשראי נוסף בארץ לא תפגע באישור המשכנתא הפורטוגלית.
מהו גובה המקדמה הנדרש בעת חתימה על חוזה קדם-רכישה (CPCV)?
בעת חתימה על חוזה קדם-רכישה מקובל לשלם מקדמה של 10% עד 20% ממחיר הנכס, המהווה חלק מההון העצמי. סכום זה מוגן משפטית, אך ביטול העסקה מצד הקונה ללא סיבה מוצדקת בחוק עלול להוביל לחילוט הכספים לטובת מוכר הנכס.
כיצד משפיעים הוצאת ה-NIF ופתיחת חשבון בנק על תהליך העברת ההון העצמי?
הנפקת מספר פיסקלי (NIF) ופתיחת חשבון בנק מקומי הן פעולות חובה להעברת כספי ההון העצמי. העברת הכספים מהארץ דורשת אישורי מקור כספים (AML) לפי רגולציית הלבנת הון, ולכן מומלץ לבצע את ההעברות הבנקאיות בתיאום מראש עם יועץ מס.
מהן העלויות הצפויות בעת רכישת נכס בפורטוגל המיועד לשיפוץ והשבחה?
מעבר להון העצמי הראשוני, שיפוץ דורש תקציב נזיל נוסף של כ-500 עד 1,200 יורו למ"ר, בהתאם לרמת הגימור. הבנקים אינם מממנים שיפוץ מראש במלואו, ולכן יש צורך בהון עצמי זמין למימון שלבי העבודה הראשוניים עד לקבלת החזרי המימון.
האם קיים מודל תשלומים נוח יותר בהון העצמי ברכישת דירה "על הנייר"?
ברכישת דירה מקבלן לפרויקט בבנייה, פריסת ההון העצמי מתבצעת בשלבים לפי קצב ההתקדמות. משלמים מקדמה ראשונית בחתימה, והיתרה משולמת בתשלומים תחומים בזמן עד לקבלת מפתח, דבר המאפשר מרווח נשימה כלכלי וגמישות בניהול התקציב האישי.
כיצד משפיעים שינויי שער האירו מול השקל על חישוב ההון העצמי הנדרש?
תנודות בשער החליפין של האירו מול השקל עשויות לשנות את שווי ההון העצמי שלכם בעשרות אלפי שקלים. כדי להגן על התקציב, מומלץ לגדר את סיכוני המטבע או להעביר את כספי ההשקעה לחשבון אירואי במועד מוקדם ככל הניתן לפני החתימה.
מה קורה להון העצמי במידה והבנק בפורטוגל מאשר אחוז מימון נמוך מהמתוכנן?
אם הבנק מעריך את הנכס במחיר נמוך ממחיר השוק או מוריד את אחוז המימון, תדרשו להשלים את ההפרש מההון העצמי. לכן, מומלץ לכלול בחוזה המקדים סעיף המתנה את תוקף העסקה בקבלת אישור סופי למשכנתא ובשמאות מהבנק.
יש לכם עוד שאלות או תהיות?
מוזמנים ליצור קשר
