עבור נכס חדש "על הנייר", כדאי להגיע עם הון עצמי התחלתי של כ-90,000 יורו. לעומת זאת, אם אתם מכוונים לנכס קיים יד שניה, אנחנו ממליצים להגיע עם מינימום של 150,000 יורו. הסיבה לכך פשוטה: בנכסים אלו, מעבר לרכישה עצמה, לרוב תצטרכו להשקיע כסף נוסף (Equity) בשדרוג הנכס- בשיפוץ/תחזוקה, עיצוב פנים וריהוט כדי להפוך את הדירה לאטרקטיבית שתניב תשואה מקסימלית או רווח הון משמעותי במכירה.
אמנם ניתן למצוא נכסים זולים יותר, אך כמשקיעים זרים (גם אם יש לכם דרכון), הבנקים בפורטוגל יעניקו לכם בדרך כלל מימון של עד 75% מערך הנכס. המשמעות היא שאתם צריכים להביא מהבית כ-35% לשם המקדמה וההוצאות הנלוות, ובמקרה של השבחה – גם את מלוא עלות ההשבחה.
אחרי 8 שנים בפורטו, למעלה מ-200 עסקאות מגוונות והיכרות מעמיקה עם השוק, עשינו לכם סדר במספרים כדי שתבינו בדיוק לקראת מה אתם הולכים.
מימון בנקאי: האותיות הקטנות שחשוב להכיר
אחת השאלות הנפוצות ביותר שאנחנו נשאלים נוגעת למינוף בנקאי בעת רכישת דירה בפורטוגל. כאן יש נקודה קריטית שרבים מפספסים:
- תושבות מול אזרחות: גם אם יש לכם דרכון פורטוגלי, הבנק מתייחס אליכם כמשקיעים זרים כל עוד מרכז החיים שלכם אינו בפורטוגל ואינכם מקבלים משכורת מקומית.
- גובה המימון: בעוד מקומיים עשויים לקבל אחוזי מימון גבוהים, משקיעים זרים יקבלו לרוב בין 65% ל-75% משווי הנכס.
- ההון העצמי הנדרש: בשורה התחתונה, עליכם להכין הון עצמי של לפחות 40% משווי הנכס כדי לצאת לדרך (עבור הנכס+הוצאות נלוות).
העלויות הנסתרות: מעבר למחיר הדירה
כשאנשים בודקים כמה עולה לרכוש דירה בפורטוגל, הם לרוב מסתכלים רק על המחיר בלוח המודעות. אבל כדי לבנות תוכנית עסקית אמיתית, חובה לקחת בחשבון את העלויות הנלוות ("Closing Costs"). עלויות אלו כוללות:
- מס רכישה (IMT)
- מס בולים (Stamp Duty)
- שכר טרחת עורך דין
- שמאות ועמלות בנק למשכנתא
- דמי תיווך/ליווי (במידה ויש)
כלל אצבע: העלויות הנלוות מסתכמות לרוב בכ-10% נוספים על מחיר הנכס.
סימולציה: כמה עולה לרכוש נכס בפורטוגל (דוגמה מספרית)
כדי לעשות סדר, בואו ניקח דוגמה של רכישת נכס קטן בפורטוגל בשווי 200,000 יורו. הטבלה הבאה מפרטת את חלוקת הכספים הנדרשת:
סעיף | אחוז משוער | סכום ביורו (€) | הסבר |
מחיר הנכס | 100% | 200,000 € | המחיר בחוזה הרכישה |
מימון מהבנק (משכנתא) | כ-70% | 175,000 € | הכסף שאתם מקבלים מהבנק |
הון עצמי לנכס (מקדמה) | כ-30% | 75,000 € | הכסף שאתם משלמים למוכר |
עלויות נלוות (מיסים ועו"ד) | כ-10% | 25,000 € | תשלום לרשויות ולבעלי מקצוע |
סה"כ הון עצמי נדרש מהבית | – | 100,000 € | השורה התחתונה שלכם |
למה אנחנו ממליצים על מינימום 150,000 יורו לנכסי יד שניה?
כפי שראיתם בטבלה, עבור דירה של 250 אלף יורו "על הנייר" או במצב חדש, תצטרכו כ-100-90 אלף יורו מהבית. אבל, כאשר נכנסים לעולם של נכסי יד שניה, התמונה משתנה. בנכסים אלו, לרוב מתבקשת השבחה ושדרוג של הנכס, גם אם הוא משופץ. לכן, עליכם להביא מהבית גם את המקדמה, גם את המיסים וגם את הכסף לשדרוג הנכס (עיצוב פנים/שיפוץ).
סכום של 150,000 יורו מאפשר לכם לרכוש נכס יד שניה במיקום מרכזי, לשדרג אותו לרמה גבוהה, להשביח את ערכו וליצור דירה אטרקטיבית שתניב תשואה גבוהה יותר או רווח משמעותי במכירה. הגעה עם הון נמוך מזה עלולה להשאיר אתכם "קצרים" באמצע התהליך ולפגוע בתוצאה הסופית.
שאלות ותשובות נפוצות (Q&A)
כדי לעזור לכם להבין טוב יותר את השוק, ריכזנו תשובות לשאלות שחוזרות על עצמן אצל המשקיעים שלנו:
כמה עולה לרכוש נכס בפורטוגל למשקיע זר?
העלות הכוללת מורכבת ממחיר הנכס + כ-10% עלויות נלוות. מבחינת "כסף מהבית", תצטרכו להכין בין 30% ל-40% משווי העסקה הכולל (כתלות באחוז המימון שתקבלו). אם תהיתם כמה עולה לרכוש נכס בפורטוגל בסגמנט איכותי, ההמלצה שלנו היא לכוון לנכסים החל מ-220,000 יורו ומעלה בפורטו.
האם כדאי לקחת מימון מקסימלי?
לרוב כן. הריביות בפורטוגל עדיין נחשבות אטרקטיביות ביחס לאלטרנטיבות, ושימוש במינוף מאפשר לכם להגדיל את התשואה על ההון העצמי (Cash on Cash).
כמה עולה לרכוש דירה בפורטוגל באזורים מרכזיים?
המחירים משתנים מאוד בין השכונות. בפורטו, תהליך של רכישת דירה בפורטוגל באזור מרכזי ומבוקש יכול לנוע בין 2,500 יורו למ"ר לשיפוץ ועד 6,000 יורו למ"ר בפרויקטים יוקרתיים. חשוב לזכור שהמחיר למ"ר הוא רק פרמטר אחד – הפוטנציאל האמיתי נמצא ביכולת לזהות את "היהלומים הלא מלוטשים".
האם חובה לפתוח חשבון בנק בפורטוגל?
כן. כדי להשלים תהליך של רכישת נכס בפורטוגל ולקבל משכנתא, תהיו חייבים חשבון בנק מקומי ומספר נישום פורטוגלי (NIF). אנחנו מלווים את המשקיעים שלנו בכל הבירוקרטיה הזו כחלק מהשותפות.
מחפשים את ההזדמנות הבאה שלכם בפורטו?
להבין כמה עולה לרכוש דירה בפורטוגל זה רק הצעד הראשון. החוכמה היא למצוא את הנכס הנכון, בזמן הנכון ועם השותפים הנכונים.
אחרי שניהלנו השקעות בהיקף של מעל 50 מיליון יורו, אנחנו מזמינים אתכם לא להיות סתם "לקוחות", אלא שותפים לדרך.
רוצים שנבדוק יחד איזו השקעה הכי מתאימה להון העצמי שלכם?
