כשניגשים לתהליך של רכישת נכס בפורטוגל, שאלת "המחיר" היא מעט טריקית. רבים מסתכלים על מחיר השיווק של הדירה ושוכחים לקחת בחשבון את ה"תוספות". אם אתם רוצים שורה תחתונה מהירה: נהוג להוסיף כ-8% עד 10% למחיר הנכס עבור כלל העלויות הנלוות. זה כולל מיסים (IMT ו-IS), עורכי דין, נוטריון ועלויות בנקאיות.
אחרי שליווינו מעל 200 עסקאות בפורטו, אנחנו רואים שוב ושוב משקיעים שמופתעים ברגע האחרון מהסכומים הללו. כדי שזה לא יקרה לכם, הכנו את המדריך המלא והשקוף ביותר שיעזור לכם לבנות את האקסל שלכם בצורה מדויקת.
רשימת העלויות המלאה: על מה באמת משלמים?
המחיר שסיכמתם עם המוכר הוא רק ההתחלה. כדי להעביר את הבעלות על שמכם בצורה חוקית, תצטרכו לעבור דרך מספר תחנות תשלום. הנה הפירוט:
1. מיסים למדינה (החלק הארי בהוצאות)
פורטוגל גובה שני מיסים עיקריים בעת הרכישה:
- מס בולים (Stamp Duty / IS): מס קבוע של 0.8% מערך הנכס.
- מס רכישה (IMT): זהו המס המשמעותי ביותר, והוא מדורג (פרוגרסיבי) – ככל שהנכס יקר יותר, אחוז המס עולה.
כדי להקל עליכם את החישוב, ריכזנו את מדרגות המס העדכניות בטבלה הבאה. החישוב נעשה לפי שווי הנכס, תוך שימוש בנוסחה של אחוז מס פחות הפחתה קבועה ("Deduct").
טבלת מדרגות מס רכישה (IMT) – נכסים למגורים:
שווי הנכס (מחיר רכישה) | אחוז המס (Rate) | הפחתה קבועה (Deduct) |
עד 106.346 € | 1% | 0 € |
בין 106.346 € ל- 145.470 € | 2% | 1.063,46 € |
בין 145.470 € ל- 198.347 € | 5% | 5.427,51 € |
בין 198.347 € ל- 330.539 € | 7% | 9.394,45 € |
בין 330.539 € ל- 633.453 € | 8% | 12.701,84 € |
בין 633.453 € ל- 1.102.920 € | 6% (קבוע) | – |
מעל 1.102.920 € | 7.5% (קבוע) | – |
*דוגמה לחישוב: אם אתם מבצעים רכישת נכס בפורטוגל בשווי 250,000 יורו, החישוב יהיה לפי מדרגה של 7%:
(250,000 * 7%) – 9,394.45 = 8,105.55 יורו לתשלום IMT.
2. עלויות משפטיות ובירוקרטיה
מעבר למיסים, ישנם אנשי מקצוע שחובה להיעזר בהם כדי להבטיח שהעסקה בטוחה:
- עורך דין: הסטנדרט בשוק הוא כ-1% מערך העסקה (בתוספת מע"מ), או סכום מינימום שנקבע על ידי המשרד. אל תחסכו כאן – עורך הדין הוא "שומר הסף" שלכם.
- נוטריון ורישום בטאבו: עלות החתימה על שטר המכר (Escritura) והרישום הסופי נעה לרוב סביב 700-1200 יורו. המחיר עשוי להשתנות מעט בין משרדי הנוטריון השונים.
3. עלויות מימון (ללוקחי משכנתא)
במידה ואתם נעזרים בבנק פורטוגלי למימון העסקה, יש לקחת בחשבון עלויות פתיחת תיק. הסכום הכולל נע לרוב בין 800 ל-1000 יורו, והוא מכסה:
- שמאות בנקאית (הערכת שווי נכס).
- דמי פתיחת תיק.
- בדיקות של המחלקה המשפטית בבנק.
4. ליווי עסקי (חברת השקעות/ניהול)
אם בחרתם לבצע רכישת נכס בפורטוגל בליווי של חברה מקצועית (כמונו), יש לקחת בחשבון את דמי הליווי. בשוק נהוג לגבות בין 3% ל-5% מערך העסקה.
חשוב לבדוק מה כולל הליווי: האם הוא כולל טיפול בבירוקרטיה הבנקאית? האם הוא כולל ליווי משפטי? אצלנו למשל, השותפות היא מלאה ומקיפה, אבל כל חברה והסטנדרטים שלה.
שאלות ותשובות (Q&A) – חישוב עלויות סגירה
מתי משלמים את מס הרכישה (IMT)?
את תשלומי ה-IMT ומס הבולים (Stamp Duty) יש להסדיר לפני מועד החתימה הסופית על ה-Escritura (שטר המכר אצל הנוטריון). לרוב, עורך הדין ינחה אתכם להעביר את הכספים מספר ימים קודם לכן כדי לוודא שהכל מוכן ליום החתימה.
האם יש מיסים שנתיים שצריך להכיר?
כן. לאחר הרכישה, ישנו מס ארנונה שנתי שנקרא IMI. גובה המס נע בין 0.3% ל-0.5% משווי הנכס הרישומי (VPT) – שהוא לרוב נמוך משמעותית ממחיר השוק שבו קניתם את הדירה.
האם אפשר להכניס את העלויות הנלוות למשכנתא?
בדרך כלל לא. הבנקים בפורטוגל מעניקים מימון (LTV) הנגזר משווי הנכס או מחיר הרכישה (הנמוך מביניהם). את ההון העצמי (כ-30%) ואת כל העלויות הנלוות (כ-10%) תצטרכו להביא "מהבית".
ההמלצה שלנו: תכנון מקדים מונע הפתעות
לפני שאתם מתאהבים בדירה בפורטו ורצים להגיש הצעה, שבו מול האקסל. קחו את ההון העצמי הפנוי שלכם, הפחיתו ממנו כ-10% עבור כל "המסביב" שפירטנו כאן, ורק הסכום שנותר הוא הסכום שתוכלו להעמיד כהון עצמי (Down Payment) לרכישה עצמה.
השקעה נכונה מתחילה בניהול תקציב מדויק. אנחנו בLiveAbroad מלווים את המשקיעים שלנו יד ביד, מוודאים שכל העלויות ברורות מראש ואין "אותיות קטנות" שמפתיעות בדרך לחתימה.
רוצים שנבנה יחד את התקציב לעסקה הבאה שלכם?
אנחנו כאן כדי לעשות סדר במספרים ולמצוא את הנכס שהכי מתאים ליכולות שלכם.
